住宅ローン借り換え



住宅ローン借り換えのきっかけ

今回、住宅ローンの借り換えを考えるきっかけになったのが、住宅ローンの借り換えの案内にJ銀行の外回りの人が家に来た事でした。
その銀行員は対応した妻に粗品とチラシを渡し簡単に説明をしていき、この前からよくポストにチラシを入れていた銀行だという事も分かり、一度参考までに話を聞きに行こうかという事になりました。
住宅ローンの借り換えを考えている方の、参考になれば幸いだと思います。

 

J銀行の試算では、借り換え例の残高2000万円で、残存期間20年間(元利均等返済)・毎月返済型で変動金利0.875%で毎月の返済額が98760円で総返済額が2271万843円で諸経費の概算が47万5千円で諸経費の概算の詳細は印紙税2万円、登録免許税3万3千円、司法書士手数料4万2千円、ローン保証料38万円と書いてありました。

 

そのチラシを持ってJ銀行を訪れ、話を進めていくと思っているより簡単ではない事が分かってきました。

 

住宅ローンの借り換えと一言に言っても住宅を担保にお金を借りるので色んな書類を用意しなければいけません。

 

まず、用意する書類は・・・
住民票謄本・印鑑証明・源泉徴収票・市府民税課税証明書・健康保険証の他、家を建てた時にもらった書類の中から不動産売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書・見積書・建築確認通知書・公図・地積測量図・登記簿謄本(土地)・登記簿謄本(建物)・建物図面・住宅図面などの書類が必要になってきます。

 

その他、借り換えでの場合は土地、建物の評価が残っている住宅ローンに見合えば良いのですが、見合わない場合は担保評価額の200%まで利用できるタイプもありますが、その場合は金利が割高になるので注意しなければなりません。

 

また、借り換えの場合は最終返済時の年齢も関わってくるので子供を連帯保証人とする親子リレーも考えに入れていおかなければいけませんし、借り換え対象ローンの借り入れ期間が3年以上経過しており、過去に滞納がない事など条件があります。

 

一番、気になっていたのは三大疾病保障付き住宅ローンの事でした。

 

三大疾病保障付き住宅ローンとはガン・急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病で死亡・後遺障害保障に加え、これらの病気が原因で所定の状態と診断されたら共済金で住宅ローン残高を全額返済してくれるというもので、その上乗せ金利が0.2%という数字に魅力を感じました。

 

最終的なJ銀行での試算は3070万円を金利0.875%で29年4カ月で支払えば毎月の返済額は98,918円、将来の総支払額は34,819,136円になります。
三大疾病保障付き住宅ローンでの試算は3070万円を金利1.075%で29年4カ月で支払えば毎月の返済額は101,727円、将来の総支払額は35,807,781円になります。
あと、ローン契約書印紙税・保証機関の保証料・抵当権書き換え費用・司法書士手数料などの諸経費約80万を現金で用意しなければなりません。

 

このJ銀行での住宅ローン返済提案書を持って、今住宅ローンを借りているM銀行に行きました。
M銀行では、以前三大疾病保障付き住宅ローンに切り替えた時に金利の引き下げを交渉しましたが、あっさり流されたので今回は一括返済にかかる費用がいくらかかるのかが気になり尋ねに行ったところ、担当の銀行員が条件変更後返済額シミュレーション(概算)を出してきました。

 

我が家は借入利率が現在、1.975%で借りており条件変更後の内容を見ると1.475%になっていました。

 

その内訳は店頭金利2.475%、優遇後の金利は0.975%で三大疾病+5つの重度慢性疾患保障が年0.3%プラス・諸経費の金利分が0.2%プラスで1.475%を提示してきました。

 

お恥ずかしい話、我が家は購入の際にローンを組む際の取得費用、印紙税(売買契約書、建築請負契約書に必要な収入印紙代)登録免許税、登録手数料、不動産取得税(土地建物の登記や取得のためにかかる税金)保証機関の保証料などが用意できなかった為、その分を金利の上乗せという形をとったので普通の人よりは余分な金利がかかっています。

 

M銀行の担当は、「家を立ててからここ何年かの付き合いもあり出来ればうちで継続して欲しい」と懇願してきました。

 

M銀行での現在の適用金利は1.975%で、今回提示してきた1.475%の借入内容になれば変動金利型で元利均等返済で毎月7523円が安くなる計算になります。
それと最大の決め手となったのが5つの重度慢性疾患「高血圧症」「糖尿病」「慢性腎不全」「肝硬変」「慢性膵炎」で就業不能状態が13カ月以上継続したら、住宅ローン残高が0だという事でした。

 

当初、住宅ローンを組んだ時の金利が1.525%で始まり、幾度かの金利のアップで1.975%まで上がりましたが、今回のJ銀行のチラシを見たのがきっかけで本気で借り換えを考えた事で実質、M銀行の借り入れ金利が0.5%下がる事になりましたがローン契約書印紙税・手数料等5万円ほどかかる事になりました。

 

余談ですが、M銀行で一括返済をする場合には手数料が2万円弱かかると言われました。

 

 

今回のまとめとして・・・

 

1・借り換えには膨大な書類が必要

 

2・残高の金額が全額借りれるとは限らない

 

3・年齢によっては親子リレーの返済を余儀なくされる

 

4・今つきあっている銀行に会話だけではなく他の銀行で借り換えの試算を出してもらい、自分の本気度合いを見せて真剣に話し合う。

 

5・今つきあっている銀行との話し合いで折り合いがつかなければ他の銀行に借り換えても遅くはありません。

 

 

あとがき
今回の私のように現在、住宅ローンの借り入れをしている銀行に対して金利を下げてもらうというパターンは異例だそうです。
金利を下げるにも本部の審査もあり、誰でもかれでも審査に通るとは限らないそうです。
私の場合は最初に借り入れの契約をした時より年収が上がっており、延滞もなかったのが審査が通った要因だったそうです。
2012年現在では、不景気が続き失業率も上がり借り換え自体の審査に通る人も少なくなっているのが現状だそうです。

 

J銀行とM銀行の最終的な金利の差は0.1%で書類を集める労働力や融資額のリスクを考えれば、独断で先走りするのではなく今付き合っている銀行の担当者に相談する事をおすすめします。